Bail commercial conclu sur le domaine privé communal, dommages de travaux publics et compétence juridictionnelle

Les baux commerciaux sont spécialement réglementés par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, mais obéissent également au droit commun du louage des choses des articles 1713 et suivants du Code civil.

Ainsi le bailleur est-il notamment obligé, par la nature même du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement du bien loué au preneur, comme le rappelle l’article 1719 du Code civil.

L’article 1724 ajoute à cet égard que si la chose louée a besoin en cours de bail de réparations qui incomberaient au bailleur, il appartient au preneur de les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, sauf dans l’hypothèse où leur durée excéderait vingt et un jours : dans cette hypothèse, il est alors en droit d’être indemnisé.

Une confusion peut parfois intervenir dans l’esprit du preneur lorsqu’il rencontre des désagréments liés à des travaux publics dans l’exploitation de son activité commerciale, et que son bailleur n’est autre que la personne publique à l’origine de ces travaux.

Les travaux réalisés sur la voie publique par la collectivité ont en effet parfois des conséquences importantes sur l’activité des commerces, et peuvent être à l’origine de pertes d’exploitation de plus ou moins grande amplitude en fonction du degré d’inaccessibilité des locaux pendant leur durée.

Il arrive alors au preneur gêné dans son exploitation de présenter sa demande indemnitaire à la personne publique prise en sa qualité de bailleur commercial, et lorsqu’il n’est pas satisfait de saisir la juridiction judiciaire sur le fondement de l’obligation de jouissance paisible que lui doit son bailleur par application de l’article 1719 du Code civil.

Or, si la juridiction judiciaire est effectivement compétente pour connaître d’une action en indemnisation formée par le preneur d’un local donné à bail commercial par une personne publique, c’est en revanche la juridiction administrative qui doit trancher toute action en indemnisation de dommages de travaux publics, même s’il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages.

C’est ce que rappelle la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 22-24.222 rendu le 14 mars 2024.

Elle y fait la nuance entre ceux des travaux qui porteraient directement sur le local, lesquels s’inscriraient alors dans une action indemnitaire devant conduire à la saisine de la juridiction judiciaire, et ceux des travaux qui porteraient sur le domaine public de la collectivité par ailleurs bailleresse, lesquels devraient en cas de dommages causés à l’exploitation du preneur conduire à la saisine de la juridiction administrative.

Aussi vrai que la juridiction administrative ne peut pas être saisie d’une demande indemnitaire que formerait la preneur sur le fondement de travaux qui seraient réalisés directement dans son local, la juridiction judiciaire n’est ainsi pas compétente pour trancher un litige qui porterait entre les parties sur des dommages causés à l’occasion de travaux publics.