Par un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante sur les conséquences financières de l’annulation d’un bail commercial conclu sur le domaine public. Si la nullité d’un tel contrat était déjà bien établie en jurisprudence, la Haute juridiction rappelle que cette nullité n’efface pas les prestations effectivement exécutées pendant la durée d’occupation des lieux.

Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n°24-16.483, publié au Bulletin

Les faits

L’affaire concernait un restaurant exploité dans un local situé à l’arrière d’une plage. En 2012, un particulier avait consenti un bail commercial à un restaurateur, lequel avait ensuite poursuivi l’activité par l’intermédiaire d’une société. Le litige est apparu plusieurs années plus tard lorsque le bailleur a délivré un commandement de payer pour des loyers impayés. Les occupants ont alors contesté la validité du contrat et sollicité son annulation, soutenant que les locaux étaient implantés sur une dépendance du domaine public. Ils réclamaient également la restitution de l’ensemble des loyers versés ainsi qu’une indemnisation au titre de la perte du fonds de commerce.

La nullité du bail : une solution classique

La cour d’appel de Basse-Terre leur a donné raison, jugeant que le bail commercial portait sur le domaine public et était nul de nullité absolue pour objet illicite. La solution s’inscrit dans une jurisprudence parfaitement établie. La Cour de cassation juge de longue date que les parties ne peuvent soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public (Cass. 3e civ., 10 mars 2010, n° 09-12.714). Le Conseil d’État rappelle pour sa part régulièrement que le caractère précaire et révocable des titres d’occupation domaniale est incompatible avec les garanties offertes par ce statut (CE, 24 nov. 2014, n° 352402).

Sur la prescription, la Cour de cassation confirme également que le délai de cinq ans court à compter du jour où la partie a connu — ou aurait dû connaître — l’illicéité du contrat, sans que l’action puisse être considérée comme tardive en l’espèce.

L’apport essentiel : les restitutions réciproques

C’est sur les conséquences financières de la nullité que l’arrêt présente le plus grand intérêt.

Après avoir annulé le bail, la cour d’appel avait condamné le bailleur à restituer les loyers perçus, mais refusé de lui accorder une indemnité d’occupation au motif qu’il n’était pas propriétaire du terrain. Les occupants obtenaient ainsi le remboursement intégral des sommes versées tout en ayant exploité un restaurant sans contrepartie pendant plus de dix ans. La Cour de cassation censure ce raisonnement.

Au visa des anciens articles 1131 et 1304 du code civil, elle rappelle qu’en cas d’annulation, les parties doivent être remises dans la situation antérieure à la conclusion du contrat, ce qui implique des restitutions réciproques — y compris lorsque la nullité est prononcée pour objet illicite. Or, le bailleur avait effectivement procuré aux occupants la jouissance d’un local commercial pendant plus de dix ans. Peu importe qu’il n’en fût pas propriétaire : une prestation réelle avait été fournie, dont les occupants avaient tiré un avantage économique certain. Cette jouissance peut donc donner lieu à une restitution en valeur, sous la forme d’une indemnité d’occupation.

L’arrêt établit ainsi une distinction nette entre l’irrégularité juridique du contrat et la réalité concrète de son exécution. La nullité fait disparaître le bail rétroactivement sur le plan juridique, mais elle ne saurait effacer les avantages économiques effectivement perçus par chacune des parties pendant plusieurs années.

Les suites : la juridiction de renvoi devra chiffrer l’indemnité

La cassation étant partielle, l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Basse-Terre autrement composée. Le principe de l’indemnité d’occupation étant désormais acquis, le débat portera sur son quantum. Les juges devront apprécier la valeur économique de la jouissance effectivement accordée aux occupants sur la durée d’exploitation du restaurant, en articulant cette évaluation avec les restitutions déjà prononcées en leur faveur. L’objectif est de rétablir un équilibre économique entre les parties, de sorte qu’aucune d’elles ne conserve indûment un avantage tiré de l’exécution d’un contrat annulé.

Cet arrêt illustre une approche résolument pragmatique du droit des nullités : la Cour de cassation sanctionne sans hésitation l’application irrégulière du statut des baux commerciaux sur le domaine public, tout en refusant que cette sanction aboutisse à enrichir indûment l’occupant au détriment d’un bailleur qui a, malgré tout, fourni une prestation réelle pendant plus d’une décennie.

Valentin LE GUEN