Face à la crise du logement et à la spéculation foncière, le bail réel solidaire (BRS) émerge comme un mécanisme innovant d’accession sociale à la propriété.
Institué par la loi ALUR de 2014 et opérationnel depuis 2017, le BRS repose sur la dissociation du foncier et du bâti, permettant à des ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement tout en louant le terrain à un organisme de foncier solidaire (OFS) .
Ce dispositif soulève des questions juridiques notamment quant à la nature du droit de propriété et la contractualisation de ce nouveau type de bail.
Encadré par les articles L. 255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, introduits par l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016, il permet à un OFS, organisme sans but lucratif agréé par l’État, de consentir un bail de longue durée (de 18 à 99 ans) à un preneur, lui conférant un droit réel immobilier sur le bâti permettant ainsi de disposer du logement (usage, jouissance, transmission), tandis que l’OFS reste propriétaire du terrain.
Cette dissociation vise à réduire le coût d’acquisition pour l’acheteur et à pérenniser l’accession sociale en évitant la spéculation foncière.
Le contrat de BRS, conclu entre l’OFS et le preneur, doit préciser notamment :
- La durée du bail (entre 18 et 99 ans)
- Les conditions d’usage du logement (résidence principale, interdiction de sous-location sauf autorisation expresse)
- Le montant de la redevance foncière due à l’OFS
- Les modalités de revente du droit réel immobilier
Le contrat est conclu par acte authentique (acte en la forme administrative ou notarié suivant les parties à l’acte) et publié au service de la publicité foncière, assurant ainsi l’opposabilité aux tiers.
Depuis le 1er janvier 2025, de nouvelles obligations sont entrées en vigueur aux fins d’encadrer davantage l’accès à ce dispositif.
Le preneur à bail doit désormais attester sur l’honneur qu’il n’est pas propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités financières.
Le preneur doit également certifier qu’il ne dispose pas d’un bien immobilier à la location générant des revenus suffisants pour acquérir un bien immobilier dans le parc privé.
Ces nouvelles conditions viennent garantir un fléchage optimum les financements publics aux fins de soutenir l’accession à la propriété des foyers éligibles.
En cas de non-respect de ces obligations, l’OFS peut demander la résiliation du bail.
Mais alors, QUID du droit de propriété ?
Le BRS introduit une nouvelle conception du droit de propriété, en dissociant le foncier du bâti et en limitant la valeur patrimoniale du logement. Cette approche remet en question le caractère absolu et perpétuel du droit de propriété tel que défini à l’article 544 du Code civil.
En effet, le preneur ne peut revendre son droit réel immobilier qu’à un prix encadré, déterminé selon une formule fixée par le contrat, afin de maintenir l’accessibilité du logement pour les futurs acquéreurs éligibles. Cette limitation vise à empêcher la spéculation et à garantir la pérennité de l’accession sociale.
Le bail réel solidaire offre une alternative à l’accession classique à la propriété en dissociant le foncier du bâti et en encadrant la revente dans un contexte de tension du marché immobilier et d’incertitudes économiques.
