Les objectifs de valorisation des espaces fonciers des communes, notamment dans les centre-bourgs ont pour conséquence la mutation des destinations des parcelles qui pouvaient être affectées à l’usage du public et qui sont amenées à être considérées comme des « dents-creuses ». C’est le cas notamment des terrains de sports qui ne sont plus utilisés.

Un terrain de football affecté à l’usage du public est un bien appartenant au domaine public communal. Avant de vendre le terrain, il y a lieu d’organiser la procédure de désaffectation et de déclassement.

L’article L. 1311-1 du code général des collectivités territoriales, dispose en effet que : « Conformément aux dispositions de l’article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, les propriétés qui relèvent du domaine public des collectivités territoriales, de leurs établissements publics et de leurs groupements sont inaliénables et imprescriptibles.
Toutefois, les propriétés qui relèvent de ce domaine peuvent être cédées dans les conditions fixées à l’article L. 3112-1 du code général de la propriété des personnes publiques ou échangées dans les conditions fixées aux articles L. 3112-2 et L. 3112-3 du même code ».

Les terrains en question et le cas échéant, leurs annexes immobilières, doivent donc relever du domaine privé de la commune pour pouvoir faire l’objet d’une cession, en application de l’article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales, qui dispose que :
« Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune, sous réserve, s’il s’agit de biens appartenant à une section de commune, des dispositions des articles L. 2411-1 à L. 2411-19. Le bilan des acquisitions et cessions opérées sur le territoire d’une commune de plus de 2 000 habitants par celle-ci, ou par une personne publique ou privée agissant dans le cadre d’une convention avec cette commune, donne lieu chaque année à une délibération du conseil municipal. Ce bilan est annexé au compte administratif de la commune.
Toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’Etat. Cet avis est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la saisine de cette autorité ».

Il conviendra donc de mettre en œuvre la procédure de déclassement de l’article L. 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques, qui dispose que :
« Un bien d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1, qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclassement ».

Dans cette éventualité, la désaffectation précède le déclassement, permettant la cession. Une délibération devra être prise sur le fondement de ces dispositions et devra constater le fait que les parcelles en question ne sont plus matériellement affectées à l’usage direct du public ou à un service public et n’ont plus vocation à appartenir au domaine public de la commune, dans la mesure où ce terrain et le cas échéant ses annexes immobilières, ne sont plus aux normes, ne servent plus depuis plusieurs années, qu’ils ne sont pas utilisés par des administrés à titre de loisirs et que ces équipements ont ainsi perdu leur vocation sportive et récréative.

L’article L. 141-3 du code de la voirie routière, dispose que :
« Le classement et le déclassement des voies communales sont prononcés par le conseil municipal (…).
Les délibérations concernant le classement ou le déclassement, sont dispensées d’enquête publique préalable sauf lorsque l’opération envisagée a pour conséquence de porter atteinte aux fonctions de desserte ou de circulation assurées par la voie (…) ».

Dans ces conditions, si les parcelles en question ne concernent aucune voie de desserte de circulation, alors la délibération constatant la désaffectation et actant le déclassement des parcelles, n’aura pas à être précédée d’une enquête publique.

Par cette délibération, le conseil municipal constatera la désaffectation des parcelles visées et décidera de déclasser ces parcelles et les biens immobiliers qui y sont édifiés, du domaine public en vue de son transfert dans le domaine privé de la commune. Cette délibération devra faire l’objet d’une transmission au contrôle de légalité.

Une fois le terrain affecté au domaine privé de la commune, il pourra faire l’objet d’une cession, par acte authentique, qui peut être réalisé en la forme administrative.

En effet, l’article L. 1311-13 du code général des collectivités territoriales, dispose que :
« Les maires, les présidents des conseils départementaux et les présidents des conseils régionaux, les présidents des établissements publics rattachés à une collectivité territoriale ou regroupant ces collectivités et les présidents des syndicats mixtes sont habilités à recevoir et à authentifier, en vue de leur publication au fichier immobilier, les actes concernant les droits réels immobiliers ainsi que les baux, passés en la forme administrative par ces collectivités et établissements publics.
Lorsqu’il est fait application de la procédure de réception et d’authentification des actes mentionnée au premier alinéa, la collectivité territoriale ou l’établissement public partie à l’acte est représenté, lors de la signature de l’acte, par un adjoint ou un vice-président dans l’ordre de leur nomination ».

Ainsi, tout chef d’exécutif peut recevoir et authentifier les actes de cession passés en la forme administrative, en vue de leur publication au fichier immobilier pour assurer une parfaite opposabilité du transfert de propriété.

L’avantage majeur est que les collectivités en procédant aux cessions en la forme des actes administratifs, ne sont pas redevables auprès du trésor public, ni des droits de mutation, ni des droits d’enregistrements.

Thomas Porchet

Cet article n’engage que son auteur.