Le BRAEC, réflexion sommaire.

Le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière (BRAEC) est un nouveau contrat de bail de longue durée propre au recul du trait de côte.

Il répond à l’inadaptation des baux de longue durée constitutifs de droits réels traditionnels face au phénomène du recul du trait de côte.

Il permet à une personne publique d’anticiper la disparition future d’un bien en tirant profit de son exploitation temporaire par un tiers, en finançant une renaturation future et en amortissant son prix d’acquisition.

Son régime est défini aux articles L 321 – 18 à L321 – 33 du code de l’environnement.

Il est conclu entre un bailleur, (l’État une commune, un groupement de communes, un établissement public ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement), et un preneur.

Toute intention de conclure un bail réel d’adaptation à l’érosion côtière doit faire l’objet d’une publicité préalable.

Il ne faut pas confondre cette approche avec celle que l’on peut retrouver en matière d’occupation domaniale aux articles L 2121 – 1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques.

L’article L321 – 18 du code de l’environnement, loi spéciale dérogeant donc à la loi générale, ne précise pas les modalités de cette publicité préalable.

Elle est cependant posée en principe, et il convient donc de l’organiser librement, sous réserve d’un décret d’application qui viendrait à en préciser les contours.

Enfin le BRAEC est un contrat par lequel le bailleur consent au preneur des droits réels immobiliers sur un bien situé dans une zone exposée au retrait du trait de côte.

Il concerne les biens acquis par le bailleur, notamment par la voie de la préemption spéciale, située dans la zone 30 ou 30-100 ans.

Tous types de biens sont concernés.

La durée d’un BRAEC est comprise entre 12 et 99 ans.

Il est consenti moyennant un prix à la signature du bail pour les droits réels consentis et le cas échéant une redevance pendant la durée du bail.

C’est un outil financier, d’aménagement, et d’anticipation qu’il convient donc de mettre en œuvre peu à peu.

Les collectivités et leurs conseils auront à s’emparer d’un tel outil, propre aux modalités de gestion du retrait du trait de côté, et à l’adaptation de la vie dans la bande côtière.