Le droit de préemption est un outil patrimonial au service des collectivités.

Il permet aux communes de s’insérer entre un vendeur et un acquéreur pour, sous réserve de disposer d’un projet, devenir acquéreur.

S’agissant des baux commerciaux, les textes existent mais se montrent relativement peu efficaces. Il s’agit de l’article L214 – 1 du code de l’urbanisme :

« Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.

A l’intérieur de ce périmètre, sont également soumises au droit de préemption visé à l’alinéa précédent les aliénations à titre onéreux de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.

Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial.

Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration. »

En effet, pour éviter la préemption et un prix d’achat de son commerce parfois inférieur à ses attentes, un commerçant peut retirer son bien de la vente, placer le bail commercial dans une structure commerciale, et permettre ainsi à un autre acquéreur de racheter les parts de la société et de développer un projet qui ne conviendra pas forcément aux intérêts de la collectivité.

Le texte proposé vise à « renforcer et à élargir le droit de promotion pour que la commune puisse acquérir les parts de la société et ainsi répondre à ce contournement que nous observons aujourd’hui » a déclaré Pierre Cazeneuve, rapporteur du texte.

L’action patrimoniale des collectivités s’en trouvera renforcée et c’est une excellente chose.

Cette action passe notamment par la définition d’une véritable stratégie patrimoniale, et une meilleure connaissance du droit des sociétés, et de ce qu’il est convenu d’appeler le « droit public des affaires ».

L’action d’une collectivité, au service évidemment de l’intérêt général,  passe par cette meilleure connaissance, et la participation d’équipe pluridisciplinaire à même d’identifier les biens, de les évaluer, et de gérer jusqu’au droit des sociétés pour permettre aux collectivités de développer pleinement leur vision patrimoniale.

Thomas DROUINEAU