La crise du logement dans les territoires touristiques n’est pas un phénomène nouveau. Depuis plusieurs décennies, les communes du littoral, de la montagne et les centres-villes historiques subissent une pression croissante liée à la conversion massive de logements en résidences secondaires ou en meublés de tourisme, phénomène considérablement accéléré par le développement des plateformes numériques de location de courte durée. Il en résulte une raréfaction de l’habitat permanent, une dévitalisation des centres urbains et une désertification des services publics locaux en dehors de la saison estivale.

Face à ce constat, le législateur a adopté, le 19 novembre 2024, la loi n° 2024-1039 dite « loi Le Meur ». Publiée au Journal officiel le 20 novembre et applicable dès le lendemain, elle introduit notamment, en son article 5, II, la création d’une servitude de résidence principale, nouvelle catégorie de servitude d’urbanisme inscriptible dans le plan local d’urbanisme. Cette innovation constitue la pièce maîtresse de la loi en ce qu’elle agit en amont, dès la construction des logements, et non en aval lors de leur mise sur le marché.

Codifiée à l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme, la servitude de résidence principale est qualifiée par le législateur de « servitude d’urbanisme ».

Elle se distingue fondamentalement des servitudes de droit privé régies par les articles 637 et suivants du Code civil : elle ne naît pas d’un rapport entre fonds dominant et fonds servant, mais est imposée directement par le règlement du PLU en vertu d’une habilitation législative.

Elle s’apparente, par sa structure, aux servitudes légales d’urbanisme existantes, préemption, emplacements réservés, mais innove en ce qu’elle porte non sur l’implantation ou la forme du bâti, mais sur son affectation fonctionnelle.

La servitude ne peut être instituée que dans les communes disposant d’un PLU, ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, et remplissant l’une des deux conditions alternatives suivantes :

• un taux de résidences secondaires supérieur à 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation ;

ou

• une situation dans le périmètre d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l’article 232 du Code général des impôts, c’est-à-dire dans une zone tendue correspondant aux agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Le premier critère vise les communes touristiques de petite ou moyenne taille ; le second couvre les grandes agglomérations sous tension locative. Le champ d’application territorial est ainsi particulièrement large.

La servitude ne s’applique qu’aux constructions nouvelles de logements, dans les zones urbaines et à urbaniser du PLU. Les bâtiments existants, résidences secondaires déjà constituées ou logements transformés en meublés de tourisme, ne sont pas concernés.

Le dispositif est sans effet rétroactif : il ne s’applique ni aux demandes de permis de construire déposées avant l’entrée en vigueur de la modification du PLU, ni aux constructions dont le permis a déjà été délivré.

Les élus souhaitant réguler le stock existant de logements doivent donc se tourner vers d’autres outils.

L’article 5 de la loi prévoit expressément que la servitude peut être instituée par voie de modification simplifiée du PLU, conformément à l’article L. 153-31 du Code de l’urbanisme.

Cette procédure allégée, qui évite la lourde révision du PLU, requiert une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI, une mise à disposition du public, et une décision d’approbation.

La délimitation des secteurs concernés est laissée à la discrétion de l’autorité compétente, mais doit reposer sur un objectif légitime et être proportionnée, sous peine d’annulation pour excès de pouvoir.

La servitude crée trois catégories d’obligations :

• En premier lieu, une obligation d’usage en résidence principale : le logement doit être occupé ou loué à titre de résidence principale, entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an. Cette obligation pèse sur le propriétaire, qui doit s’assurer que son locataire la respecte ; le non-respect par ce dernier entraîne de plein droit la résiliation du bail, par modification de la loi du 6 juillet 1989.
• En deuxième lieu, une interdiction de la location en meublé de tourisme. Une nuance mérite attention : la loi admet que le propriétaire-résident puisse louer son logement en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an lors de ses absences temporaires, préservant un complément de revenus occasionnel sans dénaturer la vocation résidentielle du bien.
• En troisième lieu, une obligation de mention dans les actes juridiques : la servitude doit être expressément mentionnée dans tout acte relatif au logement qu’elle grève, promesse de vente, acte authentique, bail, acte constitutif de droits réels. Le défaut de mention est sanctionné par la nullité de l’acte, ce qui place les notaires, agents immobiliers et bailleurs dans une position de vigilance renforcée.

La loi confie au maire un rôle d’opérateur central : il constate les infractions, conduit la procédure contradictoire et prononce les sanctions. Après constat et recueil des observations du propriétaire, le maire fixe un délai de régularisation. En l’absence de régularisation, il peut prononcer une astreinte journalière pouvant atteindre 1.000 € par jour, dans la limite d’un plafond total de 100.000 €, seuils nettement supérieurs aux astreintes classiques d’urbanisme, témoignant d’une volonté dissuasive explicite du législateur.

La loi réserve un traitement spécifique à la Corse, où la part des résidences secondaires atteint des niveaux particulièrement élevés. Une disposition ad hoc permet d’y instaurer la servitude même en l’absence de PLU, via le Plan d’aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC), dès lors que les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc.

Cette dérogation, justifiée par les spécificités insulaires constitutionnellement reconnues, illustre la souplesse du dispositif.

Les collectivités souhaitant se saisir de ce dispositif devront, dans un premier temps, vérifier leur éligibilité, puis le cas échéant délibérer sur la délimitation des secteurs assujettis en fondant ce choix sur une analyse objective du marché local, afin de sécuriser la mesure face au contrôle de proportionnalité.

La procédure de modification simplifiée du PLU devra être engagée sans délai, son traitement nécessitant généralement de six à douze mois.

La servitude de résidence principale instituée par la loi Le Meur comble une lacune réelle dans la capacité des collectivités à maîtriser leur politique de l’habitat en amont de la construction. Instrument puissant, il n’est pas universel et son déploiement suppose une parfaite maîtrise des conditions d’éligibilité, des modalités procédurales et du régime des sanctions.

Ludivine TROUVE